売買　第九条（瑕疵担保責任） of 契約書式

瑕疵担保責任

　第９条（瑕疵担保責任）
　本件土地にかくれたる瑕疵を発見し、またこれにより乙が損害を受けた時は、甲は担保の責めを負わなくてはならない。
　２　前項の瑕疵担保責任の期間は、本件引渡しの日より２年間とする。


　瑕疵担保責任について、民法では「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。この場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない」（５７０条・５６６条）として、売り主の瑕疵担保責任を定めています。
　この規定によると、請求権は「買い主が事実を知った時から１年以内」となって、売り主には契約の解除又は損害賠償の請求留保の状態が売却後いつまでも続くことになります。

　双方の合意があれば”売り主は瑕疵担保責任を負わない”とすることも、また買い主が知った時からではなく”引き渡してから１年”とすることもできます。しかし、宅地建物取引業法には「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第５７０条 において準用する同法第５６６条第３項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない」 （同法４０条１項）との規定があり、瑕疵担保責任の期間は続く第２項に「前項の規定に反する特約は、無効とする」と、宅地建物取引業者にとっては強行規定となっていますので、”引渡から２年間”より買い主にとって有利条件な以外は無効とされ、結果として”買主が事実を知った時から１年以内”となってしまいますから注意が必要です。